Come recuperare i crediti condominiali da comproprietà?
Comproprietà e crediti condominiali: come fare per recuperarli? Un approfondimento con i link ai documenti utili.
L’amministratore di condominio può emettere il decreto ingiuntivo per rate non pagate emesso nei confronti di un solo comproprietario? Come funziona il recupero crediti nel caso di comproprietà immobiliare? Ecco un approfondimento sulla questione.
Recupero crediti condominiali in caso di comproprietario
Nel momento in cui sussiste la comproprietà tra più soggetti in relazione a un solo immobile, il recupero dei crediti condominiali può diventare più difficile, nonostante la situazione sia ben nota all’amministratore di condominio che detiene il registro dell’anagrafe condominiale. In questo documento, infatti, sono inseriti i titoli di dominio per ciascuna delle unità immobiliari del condominio.
Ora, nel caso in cui il debito condominiale faccia riferimento ad una unità immobiliare che sia riconducibile soggettivamente un nugolo di comproprietari, l’amministratore sarà tenuto a recuperarlo nei confronti di costoro. Come procedere soggettivamente con ognuno dei condomini morosi per il recupero crediti? Occorre costituire in mora tutti o è sufficiente procedere nei confronti di uno solo dei suddetti?
Morosità condominiale: le linee guida generali
Con la recente riforma del condominio, sono stati previsti dei termini temporali entro i quali è necessario che l’amministratore si attivi per il recupero dei crediti, pena la responsabilità personale della morosità condominiale. L’amministratore è infatti tenuto ad agire alla riscossione forzosa delle somme “entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Solo l’assemblea condominiale può esonerare l’amministratore condominiale dall’obbligo di riscossione, nei casi in cui:
le condizioni economiche del condomino moroso impongano un atto di clemenza
data l’esiguità del credito il recupero coatto dello stesso risulterebbe troppo dispendioso.
Al di fuori di questi casi eccezionali, quindi, l’amministratore ha 180 giorni di tempo per agire giudizialmente nei confronti del condomino moroso.
Decreto ingiuntivo per il recupero crediti condominiali
In che modo procedere giudizialmente nei confronti del condomino moroso? Utilizzando un decreto ingiuntivo, cioè un procedimento che è possibile avviare nei casi in cui il diritto da far valere sia supportato da una prova scritta, proprio come il diritto di credito.
La normativa prevede che l’amministratore possa riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, senza autorizzazione da parte della stessa, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a prescindere dall’eventuale opposizione dell’ingiunto, fatta salva l’ipotesi di revoca della provvisoria esecuzione in corso di causa.
In sostanza, la prova scritta per procedere al decreto ingiuntivo è proprio il piano di ripartizione approvato dall’assemblea. Come si procede? La forma da utilizzare è quella del ricorso contenente:
generalità del creditore e del debitore
indicazione del procuratore del ricorrente
ufficio giudiziario
oggetto e ragioni della domanda
prove che si intendono produrre.
Il ricorso va quindi depositato in cancelleria insieme ai documenti allegati. Cosa succede una volta emessa l’ingiunzione di pagamento? La stessa deve essere notificata al debitore entro 60 giorni, pena la perdita d’efficacia della stessa. Il debitore, a questo punto, ha 40 giorni di tempo per per opporvisi mentre, in caso decida di pagare, deve procedere subito a sanare il debito poiché, in materia di contributi condominiali, la legge stabilisce la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo.
Ma come funziona in caso di comproprietà immobiliare? Per prima cosa, ecco come verificare l’effettiva comproprietà di un’unità immobiliare.
Recupero crediti comproprietà immobiliare
Secondo una sentenza dell’Ufficio del Giudice di Pace di Roma (GDP Taranto 01 marzo 2016) con la quale è stata disposta la revoca del provvedimento monitorio reso solo nei confronti di un comproprietario, il decreto ingiuntivo deve essere reso nei confronti di tutti i partecipanti alla comunione immobiliare e non nei confronti di uno solo di essi, a pena di illegittimità.
Ma un’altra sentenza, quella del Tribunale di Roma n° 7178 del 2015 offre un approccio diverso in tema di recupero crediti condominiali riguardanti comproprietari di immobili facenti parte del fabbricato condominiale. La citata Sentenza conferma l’orientamento per cui l’obbligazione relativa alle spese condominiali incombente sui proprietari pro indiviso di un appartamento ha carattere solidale e non parziaria.
È stato argomentato che mentre l’articolo 67 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile assegna a ciascuna unità immobiliare un solo rappresentante in sede assembleare, il successivo articolo 68 prevede che le spese condominiali vanno corrisposte con riferimento al valore della singola entità immobiliare. Ne consegue che l’obbligazione stessa venga determinata in funzione della porzione reale dell’immobile.
Dall’altra parte, è stato parimenti precisato che i comproprietari pro indiviso di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme. Logico corollario dell’assunto è che a costoro non è consentito, riguardo il pagamento delle spese condominiali, una ulteriore divisione, essendo tutti unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati rispetto al condomino (Cass. civ., 10.02.1970 nr 335).
L’amministratore del condominio, pertanto, è in grado di esigere nei confronti di ciascuno di essi l’intero ammontare del debito. Resta tuttavia, il diritto di regresso del solvens nei confronti dei condebitori contitolari della stessa porzione di piano. Ciascun compartecipe è tenuto a corrispondere al Condominio la totalità della somma costituente la obbligazione condominiale gravante sulla unità immobiliare di riferimento, fatto salvo il proprio diritto, una volta saldata l’intera spettanza, di ripetere nei confronti degli altri condebitori (cioè, contitolari delle altre parti indivise dell’immobile) la quota gravante su ciascuno di essi.
In quanto tale, l’amministratore non è tenuto a recuperare il credito condominiale nei confronti di tutti i compartecipi alla comunione del bene immobile, essendo sufficiente procedere in via giudiziale nei confronti di uno solo di essi.